乐竞体育9月19日，万物云空间科技服务股份有限公司宣布招股计划，拟全球发售约1.17亿H股股份，于2022年9月19日-9月22日招股，每股发售价为47.1港元-52.7港元。据此，万物云预计募资约54.97亿港元至61.51亿港元，市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元。
按照目前港股物业股的估值，华润万象生活(HK:01209)以约750亿港元市值位列第一，其次为碧桂园服务(HK:06098)的474亿港元，若万物云上市成功，市值将位列港股物业股第二。
不过，此前市场预估万物云的市值将达千亿，此番上市或许并非最佳时机。“500多亿真不如不上市”，面对当下的市场环境，不少投资者都抱有更加谨慎的态度。
9月19日招股首日，万物云录得2708万港元孖展；富途牛牛app显示，截至9月21日，万物云获得融资申购额也仅有8462万港元，距离香港公开募资额6.15亿港元仍有较大距离。
在万科董事会主席郁亮看来，万物云的上市是万科业务开枝散叶的第一个重大成果，尽管时机不佳，但郁亮称，万科分拆万物云上市不是“卖猪仔”，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。
“孩子大了，要出去独立发展。”但显然，独立的万物云即将面临的资本市场环境将比许多物业股都要艰难得多。
作为国内最大的物业公司，万物云成立于2001年，2018年的全年收入已经近100亿元，稳坐行业龙头。也因此，早在2019年资本市场就传出万科物业正酝酿上市的消息。
不过，对于物业板块分拆上市，万科方面的态度始终是“犹抱琵琶半遮面”。“怕资本市场把我们引导坏了”“最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心”，直到2021年6月的年度股东会上，郁亮仍在强调“会考虑在未来‘适当的时候’做上市安排，但还没有上市计划”。
2021年11月5日，万科正式公告称决定分拆旗下万物云上市。彼时就有业内人士指出，在物业股估值大幅回撤的环境下，万物云错过了上市的最佳时机。但参照碧桂园服务等公司，彼时市场给予万物云的估值仍有1500亿-3000亿港元，行业龙头或被刷新。
时过境迁，无论是市场的预期，还是最终的市值都与2021年相差甚远。可以对比的是，2020年港股迎来物业股上市高峰，年内至少18家物业企业上市，而2021年上半年，物业股股价一路走高，其中碧桂园服务股价一度冲至每股84港元，而截至9月21日午间，其每股股价仅剩下14.2港元，跌幅超八成。
“港股申购和A股不一样，需要真金白银去申购，而且还要收打新费。”有资深投资者对时代财经指出，近期恒指的走势并不好，大多数人不愿轻易冒险。
数据显示，2022年前七个月通过IPO在港股上市的37家上市公司一共募资380.40亿港元，较2021年同期的2552.09亿港元减少85.09%；而2022年前七个月的新上市公司数量，较2021年同期的66家减少23家。9月1日，因招股期遇冷，内地知名艺人经纪公司乐华娱乐更宣布暂停在港上市。
招股书数据显示，截至2022年6月30日，万物云在社区空间居住消费服务方面的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目达4096个，在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目达3035个。商企和城市空间服务方面，总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。
不过，在盈利表现上，万物云并不突出。数据显示，2019年-2021年，万物云录得毛利分别为24.68亿元亿万资讯、33.65亿元、40.2亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三个月，毛利为6.99亿元和9.9亿元，毛利率则进一步降低至14.7%及14.5%。
作为开发商最稳定的现金奶牛之一，一直以来，物业公司IPO都会吸引大批投资者参与，随着股价的上涨，更创造了不少亿万富翁。
数据显示，万科物业是万科体系内除住宅开发外，最赚钱的业务之一，不仅为集团贡献业绩，作为控股股东，万科集团也享有万物云丰厚的利润分红。
另据招股书数据显示，2019年-2021年，万物云分别宣派股息2.47亿元、3.18亿元和35.37亿元，合计约41亿元。而与之对应的是，2019年-2021年，万物云分别录得年内利润为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。
换言之，在上市前的2021年，万物云的派息远远超过公司的年度利润。而其中，最大的受益者为控股股东万科集团，及万科的管理层。
截至最后实际可行日期，万科企业实益拥有万物云600,000,000股内资股，约占其已发行股本总额的57.12%，万科企业于万物云拥有权益并有权行使万物云合共约62.89%的投票权；若按实际持股比例计算，万科三年收到的分红超过20亿元。
根据招股书，万物云通过设立睿达第一到第五有限公司，作为其境外员工持股平台，共计持股8.57%。此外，截至最后实际可行日期，员工持股平台合共直接持有奖励相关股份合共为7000万股股份，并已授予394名参与者；其中，公司董事长、执行董事朱保全个人持股2000万股，占紧随全球发售完成后已发行股份概约1.71%，换算成市值，万物云上市后，朱保全的身家最低也可达到9.34亿港元。
薪酬方面，在郁亮带领下，万科集团高管此前宣布降薪，而根万物云据招书，截至2019年-2021年，其董事的薪酬总额分别约为1580万元、1980万元、1630万元；截至2022年3月31日止三个月，万物云董事的薪酬也高达360万元。其中，2021年，董事长朱保全的薪酬就接近1250万元。
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